Ainda sobre o controlo das rendas

Nas últimas semana irrompeu no debate público o tema do controlo e regulação pública das rendas privadas. O leitmotiv terá sido a aprovação, pela Câmara da República, da Lei n.º 19/2022, publicada no DR no pretérito dia 21.10.2022, que veio fixar um coeficiente de actualização das rendas de 2% que se aplicará aos contratos existentes.

Foi noticiado que o travão imposto pelo Governo ao aumento das rendas poderá levar os proprietários a recusar a renovação dos actuais contratos para, dessa forma, conseguirem aumentar as rendas aos novos inquilinos. Na verdade, o que estimula o comportamento dos proprietários, para além duma manifesta tendência especulativa, é o facto de o Governo não ter estendido o telhado dos 2% à renovação dos contratos existentes.

Num anterior item sobre o controlo das rendas referi o facto de subsistir um conjunto de países europeus que praticam o controlo das rendas, recorrendo aos sistemas de controlo de segunda e de terceira geração.

Os países que praticam a regulação de rendas de segunda geração são a Áustria, a Dinamarca, a França, a Irlanda, os Países Baixos e a Suécia. Em 2021, de negócio com o “The State of Housing in Europe 2021“, publicado pela Housing Europe, todos eles, com exclusão da Irlanda, tinham um parque social de grande dimensão, isto é, do qual peso no conjunto dos edifícios existentes era maior ou igual a 19%.

Entre 2013 e 2020, estes seis países aumentaram a sua oferta de habitação social em 898 milénio unidades, com recurso à construção de 685 milénio novas unidades e à obtenção de 214 milénio fogos vagos, tendo ao mesmo tempo reabilitado profundamente 1,17 milhões de fogos sociais. O sector social de arrendamento no conjunto destes seis países dá resposta a 8,872 milhões de famílias e a resposta do arrendamento privado abrange 11,386 milhões de famílias. A robusta mediação pública não liquidou, nem afugentou, o investimento privado.

Os nossos vizinhos espanhóis, junto com a Suíça, a Escócia, a Polónia, a Noruega, o Luxemburgo, a Alemanha, a Bélgica e Chipre, integram o conjunto dos países que praticam regulação das rendas de terceira geração. Nesses países, somente o aumento das rendas está regulado. No período referido, aumentaram a oferta de habitação pública em 316 milénio fogos, ao mesmo tempo que reabilitaram 810 milénio fogos. O parque do arrendamento social é de 11 milhões de fogos, enquanto o parque privado é de 26 milhões. Pesa neste desequilíbrio a política seguida pela Alemanha nas últimas décadas, alienando milhões de fogos sociais. O parque social representava, em 1991, 26% dos edifícios existentes. Essa percentagem baixou, em 2021, para somente 3%. Esta insânia de habitação social determinou uma enorme escassez de habitação conseguível.

Importa salientar o caso da França que, juntamente com a Irlanda, somente autorizam a regulação da renda inicial nas maiores cidades, aquelas que atraem as dinâmicas especulativas associadas ao investimento no imobiliário, e que estão sujeitas a uma grande pressão sobre os preços do arrendamento. No caso gálico, em 2015 estabeleceram um regime experimental – Loi Alur – que abrange 28 cidades cuja população é superior a 50 milénio habitantes. Nessas cidades são identificadas as “zonnes tendues“, zonas sob pressão, nas quais se aplica “l’encadremente des loyers”, isto é, o plafonamento do valor a praticar no arrendamento. A mediação pública além do plafonamento das rendas – função do tipo de zona onde o imóvel se localiza, de se tratar de um imóvel mobilado ou não, da data da sua construção e do estado de manutenção – introduziu a proibição do aumento das rendas quando existe uma mudança de inquilino. Regulou, ao mesmo tempo, a mediação dos agentes imobiliários, estabelecendo um plafonamento para os seus honorários somente dependente da localização do imóvel e da extensão habitável. Nascente regime tem sido sucessivamente prolongado, estando em vigor até ao final de 2023.

Esta solução pode ser facilmente aplicada em Portugal, que aprovou, em 2019, legislação para combater os devolutos em zonas de pressão urbanística, as chamadas ZUP. Algumas autarquias, caso de Lisboa, avançaram já com a delimitação das ZUP, o que facilitará a emprego do plafonamento.

Na discussão do Orçamento de 2023, o ministro Pedro Nuno Santos, que recentemente tinha mostrado cepticismo sobre a eficiência da regulação das rendas, terá permitido estender o limite dos 2% à actualização/renovação dos contratos existentes. Esta medida, a ser aprovada, permitirá uma resposta a um problema social grave, evitando uma vaga de despejos socialmente intolerável, e dará tempo ao Governo para estudar uma solução global para o mercado de arrendamento. Fazer depender a urgente procedimento política de estudos necessariamente morosos representa uma deposição. Existindo uma sólida maioria política na Câmara da República, basta vontade política para oriente tipo de regulação poder seguir.


Manancial: https://www.publico.pt/2022/11/24/opiniao/opiniao/controlo-rendas-2028795